贫穷限制了我们的想象力。1月22日，新郑出让5宗住宅用地，采用价高者得原则确定竞得人。政府的收储用地，不限价!不熔断!竞价过程热火朝天，激烈程度超乎想象。

　　首先开拍的6号地，竞价408轮，被本土开发商正商竞得。7号地，竞价396轮，被龙湖地产竞得。楼面价最高达到7068元/平米，创下新高。龙湖地产入郑，首秀之地选择在了南龙湖而不是北龙湖，其中意味也是值得把玩的。至此，全国房企top20，又有一家闯入郑州。

　　1

　　408轮竞价，新郑诞生新地王

　　1月22日出让的几宗土地，地块位置处于南龙湖靠郑州偏东区域，净地，地块都较方正。大概位置如下：

　　6、7号地在竞价的最后阶段，两个买家分别以100万的加价幅度，轮番竞价，竞争异常激烈。

　　其中6号地，占地43470.4平米，共约65亩，起始价为42387万，约合652万/亩。竞价异常激烈，达到408轮。最终以80087万元的价格成交，楼面价6141元/平米，单价1228万元/亩，溢价率达88.94%。

　　7号地，占地43477.17平米，共约65亩，起始价为42393万，约合652万/亩。最终以92193万元的价格成交，楼面价7068元/平米，单价1418万元/亩，溢价率117.4%，最终被重庆龙湖地产摘得。

　　8号地，占地52188.65平米，共约78亩，起始价为50882万，约合652万/亩。正在激烈角逐，截至发稿已经竞价409轮，价码抬到了115182万元。

　　9号地，占地46805.08平米，共约70亩，起始价为38616万，约合552万/亩。已经竞价204轮，最高竞价94716万元。

　　10号地，占地45515.87平米，共约68亩，起始价为37549万，约合552万/亩。据说被十几家房企抢夺，花落谁家，还是未知。

　　上一次地王的诞生还是在2017年6月23日，佳兆业分别以溢价率254.24%和187.32%拿走了新郑的两块居住用地，总计104.25亩，总价为6.73亿元。

　　新政出(2017)012号(网)，成交价为38874万元，起始价10974万元，溢价率254%，折合楼面价4250.6元每平，单价708.47万元每亩。

　　2

　　楼面价7068，新郑房价又要上个新台阶

　　6号地最终楼面价为6141，加上建安成本、各种税费等，保守估计要卖到12000。7号地的楼面价更是达到了7068元/平方，要卖到13000以上，才能保住成本。7号地被龙湖地产收入囊中，也是一件好事，龙湖地产是中国造房子最好的几家开发商之一，跟绿城、星河湾等相媲美，五重立体景观就是他们家发明的，也是本土房企康桥地产的师父，康桥做产品路子就是从龙湖地产学来的。在价格上，肯定会有一部分品牌溢价。

　　我们再看一看周边项目的价格：

　　浩创梧桐郡2017年开售，价格约6000，2016年涨到了9700左右，目前已经售罄。

　　龙湖锦艺城目前高层售价10000，洋房均价12000。

　　华南城的高层住宅8500-9000左右。

　　康桥溪棠高层价格在10500。

　　此次拍地，势必会再引起一波南龙湖的行情。也难怪，从昨天开始，就有置业顾问散布“南龙湖即将涨价”的消息。

　　很难想象花13000去南龙湖买房将会是什么人?

　　3

　　南龙湖红利是否吃尽?开发商在对赌什么?

　　此次土拍，有以下几个关注的点：

　　1、竞拍房企囊括一线名企和本土知名房企。南龙湖一个镇级行政区，吸引了包括也有一线房企万科、雅居乐、龙湖地产、碧桂园、保利、招商，以及本土建业、正商、康桥等十数家房企争相竞逐。据传，10号地或有15家企业参与竞拍。新郑龙湖不再是新郑开发商半壁江山的市场了，南龙湖的市场认可度也得到极大提升。

　　2、竞拍之激烈，数百轮成交，实属罕见。几宗地块争抢都异常激烈中，6号地竞拍轮数达到408轮，7号地达396轮，诞生新的地王。地这样一个名不见经传的镇级行政区内，土拍如此激烈，确实超乎想象。

　　3、竞拍起始价较高，达到约652万每亩，楼面价3250。2017年6月21日拍出的同样位于龙湖镇的新郑出2017-21号-26号地，起始价约213万每亩。这次地块的起始价要高出两倍。

　　4、北龙湖熄火，南龙湖爆了。整个2017年，郑州市土拍市场一直表现平平。郑州中心城区土拍大战已经狼烟不再，地王窝北龙湖也风光不再，最近的土拍，本土开发商纷纷入场，作为郑州“卫星城”的镇级城市龙湖镇却露出了尖利的獠牙。

　　5、楼面价7000+，创新高。楼面价7000，加上各种成本，要卖到13000+才能保本。郑州南三环区域，绿都紫荆华庭13000左右，鑫苑国际新城13800左右，招商天地华府精装修价格也才13500上下。这个价格或许会引领一波龙湖镇的行情，但是具体要有谁来接盘，却是个未知数。被“休骗三”深深耽误的刚需们，会去南龙湖买13000+的房子吗?

　　2017年6月21日，正商摘得距离主城区更近、区位优势更明显的智慧城的后续地块，楼面价仅994元/平米。近一年的市场疲靡之下，南龙湖红利是否已经吃尽，开发商又在对赌什么?

　　1、主城区限价来势汹汹，开发商转移阵地，用空间换取时间。

　　2、当前环境下，炒热南龙湖地价，是市场所迫，又是政治正确。

　　3、南龙湖的价值再次被放大，再次担负起承接起接纳主城外溢刚需的重担。

　　上一次南龙湖的红利释放是地铁二号线通车的时候，沿线楼盘争相涨价。这波行情一直到新郑被纳入限购范围才得到压制。这次，地王炸的出现，南龙湖的红利似乎又要重新被挖掘，是喜是忧，还需要时间来验证。

　　旁边新房卖10000左右，新拍的楼面地价已经7000+，房子成本价至少要到13000，这种地方、这个价格靠什么来支撑?也幸好是以产品力著称的龙湖摘了，期待能做出来一个牛逼哄哄的产品打破区域价格天花板，如果换成其他小开发商以这个价格拿地，前景真无法想象。

　　不过，话说回来，大品牌也不值得迷信，还有不少一线房企到了郑州就玩砸了的先例，减配低配，造了一地垃圾的前车之鉴。那么，你觉得龙湖地产会给龙湖镇带来一个什么样的产品?突破天花板的房价又会是谁去接盘呢?